Foto: Sergio Ziliotti / Flickr

Avanço do mercado imobiliário na periferia de SP dificulta o acesso de pessoas de baixa renda à habitação

Estudo realizado na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (FAU) da USP teve como base a situação da Subprefeitura de Itaquera, zona leste de São Paulo, entre 1990 e 2020

 20/04/2023 - Publicado há 12 meses

Texto: Antonio Carlos Quinto

Arte: Gabriela Varão

Os grandes empreendimentos imobiliários vêm causando transformações nas periferias da Região Metropolitana de São Paulo (RMSP) e provocando aumentos nos valores de moradias, dificultando o acesso de famílias de menor renda e favorecendo o surgimento de favelas e assentamentos precários. “Os grandes condomínios residenciais estão assumindo um protagonismo cada vez maior na reprodução de espaços nas periferias”, afirma a arquiteta Isadora Fernandes Borges de Oliveira. Ela é autora de uma pesquisa de mestrado apresentada na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (FAU) da USP que analisa as transformações ocorridas no bairro de Itaquera, na zona leste da capital paulista.

O estudo intitulado O avanço da produção imobiliária sobre a “periferia” da metrópole: o “segmento econômico” e as transformações na produção do espaço em Itaquera, São Paulo, contou com a orientação da professora Maria Beatriz Cruz Rufino, da FAU, e teve como objetivo compreender, a partir do caso de Itaquera, o que acontece nas periferias da Região Metropolitana de São Paulo frente ao avanço do mercado imobiliário e às transformações provocadas ao longo do tempo.

“Em termos de método, eu analisei Itaquera como um estudo de caso que pudesse me auxiliar a pensar esse avanço do mercado imobiliário por todas as periferias da metrópole”, conta a pesquisadora ao Jornal da USP. O estudo de Isadora teve início em 2018 e o recorte de tempo utilizado por ela foi a partir da metade dos anos 1990 até 2020, mesmo ano da conclusão da pesquisa.

Segundo a arquiteta, o avanço da produção imobiliária sobre a periferia, no caso de Itaquera, pode ser dividido em três momentos principais: entre 1995 e 2000, influenciado pelo retorno de linhas de financiamento habitacional após o fim do Banco Nacional da Habitação (BNH), criado na ditadura militar; de 2009 a 2013, quando houve a generalização do avanço do mercado imobiliário nos territórios periféricos da RMSP, fortemente vinculada ao lançamento do Programa Minha Casa Minha Vida; e entre os anos de 2017 e 2019, quando houve uma diversificação de produtos imobiliários lançados pelo mercado nas periferias em um momento de crise econômica e imobiliária pela qual passava o País. Isadora classifica esses três momentos como o “momento da criação”, o “momento da expansão” e o “momento da generalização” dessa produção habitacional promovida pelo mercado imobiliário.

O interesse de Isadora em realizar um estudo sobre a região se deu pelo fato de a arquiteta ter atuado profissionalmente na Prefeitura de São Paulo. “Participei ativamente na revisão do Plano Regional da Subprefeitura de Itaquera, que durou cerca de um ano, e fez parte de um Programa de Residência em Gestão e Planejamento Urbano desenvolvido pela FAU em parceria com a Prefeitura de São Paulo”, conta.

“Foi a partir dessa experiência e de tudo que presenciei nas diversas visitas realizadas à Subprefeitura que fui para o mestrado refletir sobre as transformações que eu estava vendo nesse território”

Isadora Fernandes Borges de Oliveira - Foto: Arquivo Pessoal
Isadora Fernandes Borges de Oliveira - Foto: Arquivo Pessoal

Características habitacionais

Itaquera está na porção central do extremo leste da cidade de São Paulo. Como aponta Isadora, “está inserida na zona leste 2 do município”. Ela faz divisa com as Subprefeituras de Aricanduva e Penha, pertencentes à zona leste 1 e com outras seis Subprefeituras da zona leste 2: Ermelino Matarazzo, São Miguel, Itaim Paulista, Guaianases, Cidade Tiradentes e São Mateus. Totalizando uma área de 55,32 quilômetros quadrados (km²), a Subprefeitura de Itaquera corresponde a 0,69% da área de toda RMSP, que possui 7.946,96 km². Segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) de 2010, em termos populacionais, Itaquera abriga 523.848 habitantes, o que representa 2,66% dos 19.683.975 residentes na RMSP.

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Hoje em dia, a Subprefeitura de Itaquera é composta de quatro distritos administrativos, sendo eles: Cidade Líder, Itaquera, Parque do Carmo e José Bonifácio (ver quadro abaixo), que somados representam uma área de 54,3 km², correspondendo a 3,6% da área total do município de São Paulo, enquanto abriga cerca de 520 mil habitantes, o que corresponde a 4,7% de toda a população da cidade de São Paulo.

População recenseada nos distritos administrativos de Itaquera, de 1950 a 2010 - Elaboração: Smul/Geoinfo

Produção de moradias

A análise da região de Itaquera, como descreve Isadora, é interessante pelo histórico da produção habitacional nessa região. Entre os anos 1950 e 1980, o bairro ficou conhecido pela implementação das autoconstruções de moradias, ou seja, as casas erguidas pelos próprios moradores. A partir de então, já na década de 1980, o bairro recebeu uma intensa produção pública de moradias, os chamados conjuntos habitacionais.

Em toda a zona leste, estima-se a construção de 116 mil unidades habitacionais, promovidas tanto pela Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo (Cohab-SP) quanto pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU), onde moravam cerca de 454 mil pessoas em 1999. Somente na região de Itaquera, foram mais de 30 mil unidades habitacionais produzidas pelo Estado.

Mas é na metade dos anos 1990 que o mercado imobiliário tradicional, representado por grandes incorporadoras, passa a atuar na região e vai transformando esse território. De acordo com a arquiteta, ao longo dos anos essa produção passa a se dar de modo cada vez mais intensivo no território, inclusive sob relações de produção cada vez mais mercantilizadas.

Produção imobiliária transforma o espaço e verticaliza a periferia de São Paulo

Novos Cientistas - USP
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  A pesquisa mostra como a produção das grandes incorporadoras se dá especialmente no distrito de Itaquera — de ocupação urbana mais antiga e consolidada — e nas proximidades das grandes avenidas que estruturam este espaço, como a Aricanduva e a Jacu Pêssego. Além disso, também acaba avançando de modo mais contundente em áreas urbanizadas pelo “padrão periférico de crescimento [autoconstrução]”, e mesmo em áreas de ocupação recente, com infraestrutura precária — especialmente na margem de córregos que cortam a região —, bem como nas bordas dos conjuntos habitacionais.

Os mapas (abaixo) confrontam a produção imobiliária com os conjuntos habitacionais e loteamentos e ocupações precárias, as favelas:

Mapas comparativos da produção imobiliária em Itaquera, de 1995 a 2019 - elaborado pela autora

Mesmo com a intensa produção de moradias realizadas pelo mercado imobiliário nos últimos 30 anos, Isadora explica que a produção autoconstruída (doméstica), não deixou de existir. Ao contrário, ela se intensifica mediante a ineficiência do próprio mercado em assegurar condições de habitação à toda a população.

De acordo com a pesquisadora, “o número de favelas na Subprefeitura de Itaquera passou de 48 no ano 2000 para mais de 64 em 2017 (crescimento de 33%), sendo que o porcentual de favelas na região em relação ao próprio município de São Paulo se ampliou de 2,38% para 3,74% nestes anos”.

“Os dados do déficit habitacional na metrópole também nos ajudam a problematizar este processo”, diz a arquiteta. “Entre 2011 e 2018, o déficit habitacional na RMSP dobrou, passando de 507,8 mil moradias para 1,024 milhão de unidades habitacionais, sendo que apenas o ônus excessivo com aluguel corresponde a 46,3% do déficit habitacional na metrópole”, contabiliza a pesquisadora. Os altos preços imobiliários vislumbrados na metrópole de São Paulo evidenciam os desafios para pensar políticas e formas de produção habitacionais mais inclusivas, que garantam às populações mais pobres o acesso à moradia.

Mais informações: isadoraborges@usp.br 


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