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Superprodução da habitação nas cidades brasileiras: livro analisa o que está por trás desse modelo
Publicação organizada por pesquisadora do Instituto de Arquitetura e Urbanismo da USP analisa impactos da financeirização na habitação em cidades médias. A obra está disponível gratuitamente no site da Editora Letra Capital
Casas do programa Minha Casa, Minha Vida no bairro Jardim Cristo Redentor, na cidade de Ribeirão Preto, em São Paulo - Foto: Divulgação/Terra, Céu e Mar/Youtube
Em 2025, o governo federal anunciou que pretende alcançar 3 milhões de novas unidades habitacionais contratadas até 2026 na nova linha do programa Minha Casa, Minha Vida para famílias com renda entre R$ 8 mil e R$ 12 mil. A estratégia, conforme divulgado pela Agência Brasil, busca reduzir o déficit habitacional e ampliar o acesso à moradia para camadas médias da população. Mas como esse esforço tem se traduzido no território urbano, especialmente fora dos grandes centros? Essa é uma das perguntas centrais do livro A cidade em portfólio: superprodução da habitação e fronteiras da financeirização imobiliária, organizado por Lucia Shimbo, professora do Instituto de Arquitetura e Urbanismo (IAU) da USP.
A obra foi lançada durante o XXI Encontro Nacional da Associação Nacional de Pós-Graduação e Pesquisa em Planejamento Urbano e Regional (Enanpur) e está disponível gratuitamente no site da Editora Letra Capital neste link. Ela apresenta evidências de que, nas últimas décadas, cidades do interior paulista passaram por uma intensa produção de habitação. De acordo com o material, o fenômeno da superprodução se concentra principalmente nas faixas 2 e 3 do programa MCMV voltadas à classe média e média-baixa.
“O livro nasce de um projeto de pesquisa financiado pela Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo (Fapesp), numa chamada especial com a Université de Lyon (França), sobre os processos de financeirização urbana, com foco na cidade de Ribeirão Preto”, esclarece a professora. O trabalho é resultado de uma pesquisa realizada entre 2021 e 2023 que examina como a produção de moradias e a lógica de investimento financeiro moldam cidades como Ribeirão Preto, em São Paulo. A escolha da cidade se deu pelo seu porte e localização.
Lucia Shimbo, professora do Instituto de Arquitetura e Urbanismo da USP - Foto: Divulgação/IAU USP
Em 13 capítulos, elaborados por estudantes de graduação e de pós-graduação do IAU, assim como por outros pesquisadores que participaram do projeto, o trabalho mostra como instrumentos financeiros passaram a orientar a produção do espaço urbano. “A gente tem duas perspectivas para entender a financeirização no setor imobiliário. Uma é a expansão do mercado financeiro e dos seus atores e instrumentos nos processos de produção do espaço urbano. A outra perspectiva é a compreensão sobre como o uso desses instrumentos altera as estratégias das empresas do mercado imobiliário ”, resume ela. Isso inclui desde habitações até galpões logísticos, cujo crescimento acelerado nos últimos anos se relaciona à essa nova lógica de mercado. “Você acelera essa produção. Quando a gente passa pelas rodovias que cortam o Estado, o que a gente vê? Muitos galpões de logística e prédios de até quatro pavimentos ou casas isoladas no lote, ou geminadas, que foram financiadas pelo Minha Casa, Minha Vida e que estão expandindo a urbanização.”
Reflexos da financeirização
O chamado processo de financeirização se ampara, em boa parte, no uso de títulos financeiros baseados em dívidas habitacionais. “Empresas juntam todos os créditos imobiliários dos consumidores que compraram unidades nos empreendimentos que a empresa tem em diferentes cidades e transformam essas dívidas em um título financeiro: os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)”, explica a especialista. A operação, conhecida como securitização, é uma forma de antecipar receitas futuras. “Ela projeta para o futuro algo que quer acessar no presente. Eu sou investidora, tenho dinheiro agora, quero investir. Invisto nesse título, a empresa capta esse dinheiro imediatamente, ela investe na produção e vai me remunerar a longo prazo.”
Páginas do livro que tem download gratuito - Foto: Divulgação/Editora Letra Capital
A professora esclarece que, no caso da logística, o fluxo do aluguel desses galpões passam a integrar portfólios de fundos financeiros. “Com isso, investidores financeiros e gestores de ativos que até então estavam mais interessados em investimentos na capital, São Paulo, passaram a inserir as cidades do interior em seu radar”, afirma.
Para a docente, outro reflexo do fenômeno é a padronização de casas por parte das construtoras, que tem implicações urbanísticas importantes. “Ao padronizar, você aperfeiçoa processos construtivos e ganha velocidade. Mas o que a gente precisa se perguntar, enquanto urbanistas e arquitetos, é sobre a qualidade dessa padronização. Muitas vezes pode acontecer o que eu chamo de padronização rebaixada.”
Um dos maiores problemas é que, segundo ela, esses empreendimentos muitas vezes não atendem às necessidades reais da população. “São áreas muito reduzidas. Considerando a diversidade socioeconômica e de grupos familiares que temos, geralmente são apartamentos de dois quartos, mas que ignoram, por exemplo, a diversidade de arranjos familiares.”
Flyer sobre empreendimento do programa Minha Casa, Minha Vida em Ribeirão Preto - Foto: Livro A Cidade em portfolio
O livro também critica a distância entre essa produção habitacional e a infraestrutura urbana. “Muitos desses grandes empreendimentos estão localizados em áreas sem infraestrutura urbana adequada, nem rede de comércio e serviços nas proximidades. O bairro inteiro fica isolado, muitas vezes.” A especialista lembra que outros estudos, embora não abordados diretamente no livro, reforçam as críticas ao modelo atual: os empreendimentos costumam ter unidades pequenas e padronizadas, pouco adequadas à diversidade de famílias.
Nesse sentido, a obra alerta para os limites do modelo atual. “Mesmo com essa superprodução habitacional, ainda persistem conflitos fundiários e necessidades habitacionais não atendidas. As necessidades das famílias mais pobres nessas cidades não diminuíram”, alerta.
Para gestores e pesquisadores
Segundo a organizadora, o acesso gratuito ao conteúdo reforça o compromisso público da pesquisa e a importância de ampliar a compreensão sobre o tema. “A importância é divulgar os resultados de pesquisas financiadas por órgãos públicos de forma gratuita. O projeto foi financiado pela Fapesp, então existe esse compromisso social e ético enquanto pesquisadores.”
Além da análise crítica, a iniciativa de disponibilizar o livro de forma gratuita também é estratégica. O ponto é atingir “os gestores públicos que estão pensando e desenvolvendo políticas públicas, assim como quem está envolvido com o financiamento dessas políticas”. Para ela, é crucial democratizar o conhecimento sobre esses processos que estão transformando nossas cidades.
O livro A cidade em portfólio: superprodução da habitação e fronteiras da financeirização imobiliária pode ser baixado gratuitamente neste link.
Mais informações pelo e-mail luciashimbo@usp.br, com a professora Lucia Shimbo
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A reprodução de matérias e fotografias é livre mediante a citação do Jornal da USP e do autor. No caso dos arquivos de áudio, deverão constar dos créditos a Rádio USP e, em sendo explicitados, os autores. Para uso de arquivos de vídeo, esses créditos deverão mencionar a TV USP e, caso estejam explicitados, os autores. Fotos devem ser creditadas como USP Imagens e o nome do fotógrafo.
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