A paisagem urbana de São Paulo tem se transformado rapidamente, marcada pela crescente verticalização. Diferentemente de cidades como Paris e Milão, que mantêm um horizonte definido com prédios de poucos andares, a capital paulista apresenta um cenário de arranha-céus cada vez mais numerosos e altos, especialmente ao longo dos corredores de ônibus e metrô.
A professora Maria Lúcia Refinetti, da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo e de Design (FAU) da Universidade de São Paulo (USP), explica que o processo de verticalização ocorre quando uma cidade passa de construções térreas ou sobrados para edificações de múltiplos andares. Ela conta que, tecnicamente, considera-se que até dois pavimentos caracterizam construção horizontal, enquanto acima disso entra na classificação de verticalização.
Construção civil
Esse crescimento foi possibilitado por avanços tecnológicos na construção civil e ocorre tanto no mercado imobiliário formal, com empreendimentos planejados e assinados por engenheiros e arquitetos, quanto no mercado informal, como em ocupações irregulares e favelas.
O fenômeno tem relação direta com a regulamentação municipal. Em Paris, por exemplo, a legislação impede que edifícios ultrapassem 37 metros de altura, ou aproximadamente seis andares. Em São Paulo, no entanto, a prefeitura estabelece limites variáveis para a altura dos prédios, utilizando um instrumento conhecido como “outorga onerosa do direito de construir”.
Legislação
Esse mecanismo consiste na contrapartida financeira que um construtor ou proprietário deve pagar à cidade para erguer prédios acima do coeficiente de aproveitamento básico do terreno. “A valorização do terreno acontece porque ele está inserido em um contexto urbano que atrai interesse. Logo, essa valorização precisa ser compartilhada com a cidade”, detalha a especialista.
A outorga onerosa foi incorporada à legislação brasileira pelo Estatuto da Cidade, um instrumento jurídico que busca regular o uso do solo e evitar especulação imobiliária descontrolada. Em São Paulo, o Plano Diretor aprovado em 2014 estabeleceu menores taxas de outorga em regiões próximas aos eixos de transporte público, incentivando a ocupação dessas áreas e o uso de transportes coletivos.
Centralização
Para o professor César Simoni Santos, do Departamento de Geografia da USP, a verticalização também está diretamente ligada ao fenômeno da centralização. “São Paulo é uma metrópole que possui diversas centralidades. Muitas das áreas onde ocorre a verticalização hoje não estão propriamente no centro histórico, mas são regiões que concentram serviços, moradias e grandes linhas de transporte”, explica.
Essas regiões verticais também têm melhor infraestrutura, com acesso a serviços essenciais como água tratada, saneamento e internet de alta qualidade. Conforme o docente, justamente por serem áreas mais bem servidas, elas atraem um maior número de investimentos imobiliários.
No entanto, a expansão desordenada da cidade desafia o poder público, que busca equilibrar o crescimento do mercado imobiliário com a necessidade de planejamento urbano adequado. A disputa entre setor público e privado se reflete na dificuldade de regular o crescimento de forma sustentável e segura.
Conforme o docente, o crescimento vertical é, ao mesmo tempo, uma resposta à demanda por moradia e um desafio para a gestão urbana. A maneira como esse processo é conduzido impacta diretamente a qualidade de vida da população, influenciando a mobilidade, o acesso a serviços e a desigualdade social.
*Sob supervisão de Cinderela Caldeira e Paulo Capuzzo
Jornal da USP no Ar
Jornal da USP no Ar no ar veiculado pela Rede USP de Rádio, de segunda a sexta-feira: 1ª edição das 7h30 às 9h, com apresentação de Roxane Ré, e demais edições às 12h40, 15h, 16h40 e às 18h. Em Ribeirão Preto, a edição regional vai ao ar das 12 às 12h30, com apresentação de Mel Vieira e Ferraz Junior. Você pode sintonizar a Rádio USP em São Paulo FM 93.7, em Ribeirão Preto FM 107.9, pela internet em www.jornal.usp.br ou pelo aplicativo do Jornal da USP no celular.
